Fiscalité ImmobiliÚre

Fiscalité immobiliÚre

La fiscalitĂ© immobiliĂšre n’aura plus aucun secret pour vous. 😉

L'achat revente est une opĂ©ration immobiliĂšre basĂ©e sur la crĂ©ation d’une plus-value lors de la vente d’un bien.

L'achat revente est une opĂ©ration immobiliĂšre basĂ©e sur la crĂ©ation d’une plus-value lors de la vente d’un bien.

La plus-value est Ă©gale Ă  la diffĂ©rence entre le prix de vente et le prix d’achat, Ă  la revente, de ce mĂȘme bien.

Dans cet article, nous aborderons l'achat revente :
- d’une rĂ©sidence principale en nom propre
- d’un investissement en nom propre
- via une SCI
- et les notions générales pour un marchand de bien

Fiscalité immobiliÚre de l'achat revente de résidence principale en nom propre

Votre rĂ©sidence principale est celle oĂč vous avez votre principal Ă©tablissement au 31 dĂ©cembre de l'annĂ©e de perception des revenus. Il s'agit du lieu oĂč vous rĂ©sidez habituellement.

La fiscalitĂ© immobiliĂšre de l’achat revente d’une rĂ©sidence principale est trĂšs intĂ©ressante.

PremiĂšrement, sur une RP, vous ne payez pas d’imposition quel que soit le montant de la plus-value que vous opĂ©rez. Pas d’exception. Vous devez toutefois dĂ©tenir l’habitation depuis plus de six mois.

L'exonĂ©ration s'applique aussi aux dĂ©pendances de la rĂ©sidence principale (chambre de bonne, parking, garage Ă  moins d’un kilomĂštre).

FiscalitĂ© immobiliĂšre de l'achat revente d’un investissement en nom propre

Du point de vue du fisc, tout immobilier que vous possédez au-delà votre résidence principale et considéré comme secondaire, tout aussi bien votre maison de vacance que vos investissements.

Comment calculer l’abattement appliquĂ© sur une plus-value ?

Tout d’abord, calculez votre plus-value brute. Ensuite, calculez le nombre d’annĂ©e pleine pour lesquelles vous dĂ©tenez cet appartement ou cette maison. A partir de ces donnĂ©es, vous connaitrez l’abattement auquel vous aurez droit comme stipulĂ© dans le tableau suivant :

Taux d'abbatement

Retrouvez le tableau sur le site des services public en cliquant ici.

Mise Ă  jour le 1er janvier 2021.

Au-delĂ  de la 22Ăšme annĂ©e, vous profitez d’une exonĂ©ration totale sur la plus-value par rapport Ă  l’impĂŽts sur le revenu. Plus vous garderez le bien en votre possession, plus vous serez exonĂ©rĂ© d’impĂŽt.

Exemple :

Un bien est en votre possession depuis 12 ans. Plus-value de 20 000 €.

Vous bĂ©nĂ©ficiez d'un abattement sur l'impĂŽt de 6% par an de la 6Ăšme Ă  la 12Ăšme annĂ©e, soit 42% (6 % x 7). Abattement : 20 000€ x 42% soit 8 400€. Vous dĂ©clarerez alors en revenu 11 600€ (20 000€ - 8 400€).

Un abattement sur les prĂ©lĂšvements sociaux est Ă©galement Ă  prendre en compte, de 1,65% par an de la 6Ăšme Ă  la 12Ăšme annĂ©e, soit 11,55% (1,65% x 7). Vous aurez ainsi un abattement de : 20 000€ x 11,55% soit 2 310€. Vous devrez payer les prĂ©lĂšvements sociaux sur la base de 17 690€ (20 000€ - 2310€).

Une fois cet abattement pris en compte, dĂ©clarez la somme avec l’abattement dĂ©duit.

Cette plus-value immobiliĂšre est imposĂ©e Ă  l’impĂŽt sur le revenu Ă  hauteur de 19%.

Une taxe supplĂ©mentaire s’applique sur les plus-values supĂ©rieures Ă  50 000€. Le taux varie de 2% Ă  6% selon le montant.

Les factures

Pour rĂ©duire la plus-value et Ă©viter une trop grosse taxation, vous pouvez dĂ©clarer les travaux effectuĂ©s. Gardez bien toutes les factures pour les valoriser un maximum. Tout comme l’impĂŽt sur le revenu, plus vos revenus seront moindres, plus l’imposition le sera Ă©galement.

Mais ce n’est pas tout, deux dĂ©penses importantes viendront se rajouter au prix d’achat :  
- vos frais d’acquisition (les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement
)
- les travaux de (re)construction, agrandissement, amĂ©lioration (pas d’entretien) rĂ©alisĂ© par une entreprise

Fiscalité immobiliÚre de l'achat revente via une société (SCI)

La Société Civile ImmobiliÚre (SCI) est une forme sociale qui se distingue des sociétés commerciales par son objet civil.

Fiscalité immobiliÚre

A sa création, vous aurez deux choix fiscaux :
- RĂ©gime de l’impĂŽt sur le revenu (IR) : imposition rĂ©partit entres les deux associĂ©s et taxĂ©e par application du barĂšme de l’impĂŽt sur le revenu sur leurs dĂ©clarations annuelles. (BarĂšme de l’imposition sur le revenu en cliquant ici)
- RĂ©gime de l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS) : les bĂ©nĂ©fices imposables de la SCI Ă  l’IS sont taxĂ©s Ă  15% jusqu’à 38 000€ et 28% au-delĂ .

La plus-value de la vente d’un bien sous une SCI est donc soumis Ă  l’IS suivant le rĂ©sultat comptable de l’entreprise (car la multiplication des opĂ©rations est une activitĂ© commerciale).

La plus-value immobiliĂšre en SCI est exonĂ©rĂ©e d’impĂŽt suivant plusieurs conditions :
- lorsque le logement est occupé par un associé à titre de résidence principale
- lorsqu’un associĂ© n’a pas Ă©tĂ© propriĂ©taire de sa rĂ©sidence principale sur les quatre derniĂšres annĂ©es et qu’il vend un bien immobilier pour la 1Ăšre fois, afin d’utiliser la somme dĂ©gagĂ©e (la somme totale de la vente) pour l’achat de sa rĂ©sidence principale sur les 24 prochains mois
- lorsque le prix de vente est infĂ©rieur Ă  15 000€
- lorsque le bien est vendu pour réaliser des logement sociaux

A partir de la sixiĂšme annĂ©e, Ă  noter que l’abattement augmente suivant la durĂ©e de dĂ©tention du bien.

SCI à l’IS

Elle se différencie sur ces points :
- On ne compte pas la durĂ©e de dĂ©tention d’un bien pour ce format juridique
- Les bĂ©nĂ©fices de la SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre sont taxĂ©s Ă  hauteur de 15 % pour un rĂ©sultat net infĂ©rieur Ă  38 120 €, 33,3 % pour la part du rĂ©sultat supĂ©rieure
- L’associĂ© qui perçoit des dividendes pour donner suite Ă  la cession d’un bien immobilier par la SCI augmente l’assiette de calcul de son impĂŽt sur le revenu

Les avantages de la SCI sont donc multiples : fiscalité avantageuse, protection du patrimoine des associés, souplesse de fonctionnement, association des moyens et des coûts, gestion simplifiée.

La création d'une société par opération immobiliÚre est, a contrario, chronophage.

Marchand de bien

L’activitĂ© de marchand peut ĂȘtre florissante.

Ni diplÎme, ni carte professionnelle et trÚs peu de réglementation concernent cette activité (si création de société).

Il vous faudra nĂ©anmoins porter un intĂ©rĂȘt tout particulier Ă  la fiscalitĂ© appliquĂ©e sur vos plus-values qui peut ĂȘtre lourde de consĂ©quence.

En utilisant le statut d’auto-entrepreneur, sachez que vos biens personnels ne seront pas protĂ©gĂ©s. L’achat de bien immobilier impliquant de grosse somme, en cas d’impayĂ©, vos crĂ©anciers peuvent venir saisir ces biens. Mais ce statut implique de ne pas dĂ©passer la limite de 170 000€. Ce seuil dĂ©passĂ©, vous ne pouvez pas bĂ©nĂ©ficier du statut de micro-entreprise. Ce statut Ă©tant limitĂ©, c’est donc contre-productif.

La crĂ©ation d’une SCI pour un marchand de bien n’est pas non plus la meilleure mĂ©thode dans la mesure ou cela implique de crĂ©er une SCI pour chaque opĂ©ration. Suivant vos objectifs, la rĂ©pĂ©tition de cette Ă©tape vous fera perdre un temps considĂ©rable. Du temps perdu est irrattrapable.

La crĂ©ation d’une sociĂ©tĂ© commerciale, aprĂšs Ă©limination de l’auto-entreprise et des SCI, permet de protĂ©ger votre patrimoine personnel. Cela, car vous crĂ©ez une entitĂ© distincte.
La SAS et la SARL est le choix le plus souvent choisit, car le plus souple et donc le plus adaptĂ© (pas de capital minimum, pas de nombres d’associĂ©s minimum et une responsabilitĂ© limitĂ©e au montant des apports).
Si vous ĂȘtes seul Ă  investir, vous aurez Ă  choisir entre EURL et SASU.

Concernant les frais de notaire, un particulier paye entre 7 à 8% de frais de notaire, contre 2 à 4% pour un marchand de bien. Avantageux n’est-ce pas ? 😉

Et concernant la TVA, alors ?

Pour la TVA, le taux applicable s’élĂšve Ă  20% sur la marge vous avez rĂ©alisĂ©e, Ă©galement si vous faite du neuf.
Exemple : un appartement achetĂ© 180 000€ et revendu 230 000€. 20% de TVA sur 50 000€ de plus-value = 10 000€ de TVA.

Vous n’ĂȘtes pourtant pas assujettit Ă  la TVA si vous revendez votre bien au bout de 5 ans. La TVA sur les travaux n’est cependant pas rĂ©cupĂ©rable. Hormis si vous choisissez d’optez pour l’option de la TVA sur marge, c’est-Ă -dire que, s’il y a rĂ©novation lĂ©gĂšre, de rĂ©cupĂ©rer la TVA des factures de travaux rĂ©alisĂ©s.
La TVA s’applique Ă©galement sur des sociĂ©tĂ©s, si vous pratiquez de l’achat revente en nom propre, cela ne vous concernera donc pas.
L’immeuble ayant subit des rĂ©novations lourdes sera soumit, lors de la vente, Ă  la TVA sur le prix total de l’immeuble (obligatoirement).

Il vous faudra jauger le juste milieu en termes de rénovation.

Si les opĂ©rations de marchands de bien vous intĂ©resse, la crĂ©ation d’une sociĂ©tĂ© permet de protĂ©ger vos biens personnels en crĂ©ant une entitĂ© Ă  part entiĂšre.

Le choix de votre fiscalitĂ© immobiliĂšre est donc Ă  prendre trĂšs au sĂ©rieux dans la mesure oĂč elle peu impacter, non seulement vos finances, mais Ă©galement vos biens personnels.

Regarder également comment défiscaliser sans travaux en cliquant ici.

https://esprit-millionnaire.fr/2019/10/comment-defiscaliser-lorsque-vous-navez-pas-de-travaux/